گره توسعه ایران

گفتگو فردین یزدانی کارشناس ارشد بخش زمین و مسکن و مدیر طرح جامع  مسکن، پژوهشگر

در اقتصاد معمولا دو مدار وجود دارد که یکی مدار گردش سرمایه در تولید و خدمات است که در اقتصادهای نرمال یا معمولی به آن بخش تریدبل یا قابل مبادله می‌گویند. در این بخش کالا و خدماتی تولید می‌شود که قابل صادر کردن است و چسبندگی مکانی ندارد و اصلا فرایند انباشت مولد سرمایه در این بخش است. یک بخش دیگر هم داریم به نام مستغلات یا به اصطلاح محیط مصنوع. کارکرد اصلی این‌ها در اقتصاد سالم بسترسازی برای بخش مولد است تا اگر بتوانند با کارآمدترین و ارزان ترین راه زمینه را برای روند توسعه کشور فراهم کنند. حال اگر شرایطی پیش بیاید و بنا به دلایلی  سوداگری در بخشی مثلا بخش مستغلات شکل بگیرد و سود نامتعارفی در این بخش ایجاد بشود این سود نامتعارف موجب مکش از بخش تریدبل اقتصاد به بخش ناتریدبل یا غیر قابل مبادله می‌شود. در واقع به نوعی این سرمایه حبس شده و عایدی‌های بادآورده به شکل رانت نصیب این بخش می‌شود. این جریان رانت جویی تبدیل به یکی از مانع‌های مسیر توسعه می‌شود. اگر به عنوان یک شاخص در نظر بگیریم، چنان چه کل موجودی سرمایه یک کشور یا منابع مالی که مصرف نمی‌شود صرف انباشت دارایی یا ثروت می‌شود. بخشی از این دارایی به بخش مولد کالا و خدمات می‌شود و بخش دیگر به بخش مستغلات می‌رود. طبق برآوردی که شخصا انجام دادم حدود 85درصد این ثروت به بخش مستغلات رفته و 15 درصد بقیه وارد بخش تریدبل اقتصاد می‌شود. به بیان دیگر از هر صد تومان پولی که مصرف نمی‌شود حدود 85 تومان در موجودی سرمایه و زمین می‌رود و فقط 15 تومان وارد بخش تریدبل یا بخش مولد اقتصاد می‌شود. این مانع رشد پایدار، ایجاد فرصت‌های شغلی و بخشی هم باعث ایجاد تورم در کالا و خدمات مورد نیاز آحاد جامعه می‌شود. به عنوان مثال اگر شما بخواهید کسب و کاری راه بیندازید بخشی شامل از منابع مالی را باید صرف تملک مکان یا هزینه استفاده فیزیکی از مکان بکنید و بخشی را هم صرف تجهیز و ماشین آلاتی بکنید که در واقع آن‌ها فرصت‌های شغلی و درآمد جاری در طول سال را ایجاد می‌کند و به عبارتی باعث رشد اقتصادی می‌شود. این نسبت در تهران 90 درصد است در صورتی که در کلان شهر شانگهای 60 در صد است. 90 درصد بودن یعنی یک صاحب کسب و کار اگر 30 روز در ماه کار کند دست کم 25روز را، صرف نظر از این که مکان شخصی یا استیجاری باشد، به تامین هزینه مکان اختصاص داده است. این به معنی دوپارگی در اقتصاد است که بخش مستغلات را به عنوان یک مانع برسر راه رشد اقتصادی و توسعه آن قرار می‌دهد. به نظر من یکی از گره گاه توسعه اقتصاد ایران بخش مستغلات بیش از حد بزرگ شده است که کم تر به آن پرداخته شده است. به عنوان یک شاخص دیگر اگر نگاه کنید کل سرمایه گذاری ایران در سال 1391 در حدود 170 هزار میلیارد تومان بوده است. در همان سال کل ارزش اقتصادی زمین‌هایی که برای ساخت مسکن ایجاد شده در حدود 70 هزار میلیارد و حدود80 هزار میلیارد نیز صرف ساخت و ساز آن شده است. یعنی در حدود 150 هزار میلیارد تومان منابع مالی به صورت مستقیم یا غیر مستقیم وارد این بخش شده است.