گفتگو فردین یزدانی کارشناس ارشد بخش زمین و مسکن و مدیر طرح جامع مسکن، پژوهشگر
در
اقتصاد معمولا دو مدار وجود دارد که یکی مدار گردش سرمایه در تولید و خدمات است که
در اقتصادهای نرمال یا معمولی به آن بخش تریدبل یا قابل مبادله می‌گویند. در این بخش کالا و خدماتی تولید می‌شود که قابل
صادر کردن است و چسبندگی مکانی ندارد و اصلا فرایند انباشت مولد سرمایه در این بخش
است. یک بخش دیگر هم داریم به نام
مستغلات یا به اصطلاح محیط مصنوع. کارکرد اصلی این‌ها
در اقتصاد سالم بسترسازی برای بخش مولد است تا اگر بتوانند با کارآمدترین و ارزان
ترین راه زمینه را برای روند توسعه کشور فراهم کنند. حال اگر شرایطی پیش بیاید و بنا به دلایلی سوداگری در بخشی مثلا بخش مستغلات شکل بگیرد و
سود نامتعارفی در این بخش ایجاد بشود این سود نامتعارف موجب مکش از بخش تریدبل
اقتصاد به بخش ناتریدبل یا غیر قابل مبادله می‌شود. در واقع به نوعی این سرمایه حبس شده و عایدی‌های
بادآورده به شکل رانت نصیب این بخش می‌شود. این
جریان رانت جویی تبدیل به یکی از مانع‌های مسیر توسعه می‌شود. اگر به عنوان یک شاخص در نظر بگیریم، چنان چه کل
موجودی سرمایه یک کشور یا منابع مالی که مصرف نمی‌شود صرف انباشت دارایی یا ثروت می‌شود. بخشی از این دارایی به بخش مولد کالا و خدمات می‌شود
و بخش دیگر به بخش مستغلات می‌رود. طبق برآوردی که شخصا
انجام دادم حدود 85درصد این ثروت به بخش مستغلات رفته و 15 درصد بقیه وارد بخش
تریدبل اقتصاد می‌شود. به بیان دیگر از هر
صد تومان پولی که مصرف نمی‌شود حدود 85 تومان در موجودی سرمایه و زمین می‌رود و
فقط 15 تومان وارد بخش تریدبل یا بخش مولد اقتصاد می‌شود. این مانع رشد
پایدار، ایجاد فرصت‌های شغلی و بخشی هم باعث ایجاد تورم در کالا و خدمات مورد نیاز
آحاد جامعه می‌شود. به عنوان مثال اگر
شما بخواهید کسب و کاری راه بیندازید بخشی شامل از منابع مالی را باید صرف تملک
مکان یا هزینه استفاده فیزیکی از مکان بکنید و بخشی را هم صرف تجهیز و ماشین آلاتی
بکنید که در واقع آن‌ها فرصت‌های شغلی و درآمد جاری در طول سال را ایجاد می‌کند و
به عبارتی باعث رشد اقتصادی می‌شود. این نسبت در تهران 90
درصد است در صورتی که در کلان شهر شانگهای 60 در صد است. 90 درصد بودن یعنی یک صاحب کسب و کار اگر 30 روز
در ماه کار کند دست کم 25روز را، صرف نظر از این که مکان شخصی یا استیجاری باشد،
به تامین هزینه مکان اختصاص داده است. این
به معنی دوپارگی در اقتصاد است که بخش مستغلات را به عنوان یک مانع برسر راه رشد
اقتصادی و توسعه آن قرار می‌دهد. به نظر من یکی از گره گاه توسعه اقتصاد ایران بخش
مستغلات بیش از حد بزرگ شده است که کم تر به آن پرداخته شده است. به عنوان یک شاخص دیگر اگر نگاه کنید کل سرمایه
گذاری ایران در سال 1391 در حدود 170 هزار میلیارد تومان بوده است. در همان سال کل ارزش اقتصادی زمین‌هایی که برای
ساخت مسکن ایجاد شده در حدود 70 هزار میلیارد و حدود80 هزار میلیارد نیز صرف ساخت
و ساز آن شده است. یعنی در حدود 150 هزار
میلیارد تومان منابع مالی به صورت مستقیم یا غیر مستقیم وارد این بخش شده است.
چرا این اتفاق افتاده؟ زیرا در سالیان گذشته روند
فزاینده ای داشته که ناشی از ظهور یک جریان رانت جویی پایدار و رانت جویی توده وار
در کل جامعه اقتصادی ایران شده است. این را هم می‌شود به
عنوان یکی از گره گاه‌های توسعه اقتصادی ایران طرح کرد. در این زمینه نظریه پردازان در کشورهای توسعه
یافته غربی مانند دیوید هاروی مساله را به این صورت تبیین می‌کنند که چون این
جریان در الگوی توسعه نولیبرال‌ها هم که پس از ریگان بود به تدریج استفاده از
مستغلات به عنوان محور رشد در دستور کار نئوکان‌های آمریکا قرار گرفت که منجر به
بحران سال 2008 شد. یا در آسیای شرقی در
سال 1998 همین اتفاق افتاد. یعنی بحران از حباب‌های
قیمتی بخش مستغلات شکل گرفت. این نظریه پردازان
شکل گیری این بحران‌ها را به این صورت نظریه پردازی می‌کنند که به دلیل افت نرخ
سود در مدار اول به تدریج سرمایه برای کسب فرصت‌های سودآوری به مدار دوم می‌رود. البته در سرمایه داری جهانی به مدارهای سوم مثل
رفاه و بازار تسلیحات هم می‌رود. حتی در نیویورک زمانی
که جیووانی با رویکرد نئوکانی و نولیبرالی شهردار این شهر می‌شود این سرریز مدار اول است که به علت افت نرخ سود
ایجاد شده در اقتصاد مولد یا خدمات و به دنبال یافتن مفری برای سرمایه گذاری به
مستغلات روی می‌آورد. بدون این که بخواهم از سیاست‌های اقتصادی این کشورها دفاع
کنم باید بگویم که این رویکرد به مستغلات
در آن کشورها نه بر پایه رانت ایجاد شده بلکه به خاطر این است که سرمایه‌ها دچار
بحران نشوند، ولی در ایران این بخش به صورت مستقل و با تکیه بررانت نفتی، نظام
مدیریتی و مجموعه ای از عوامل به صورت
کاملا مستقل از مدار صنعت و خدمات شکل گرفته و سرریز آن مدار اول نیست. به نظر من ما در ایران یک درآمد نفتی داریم که به
صورت یک رانت به شدت نابرابر متاثر از ساختار سیاسی قدرت توزیع می‌شود که مستقیما به بازار مستغلات می‌رود. یعنی به این شکل نیست که به علت نرخ نزولی سود
مازاد سرمایه به بخش مستغلات کوچ کند. البته
بخشی از این کشش در سال‌های گذشته به دلیل افزایش جمعیت خانوار هم بوده است. ولی اگر بخواهیم به کل ماهیت ساختاری آن نگاه
کنیم به خصوص از دهه 1350 به این سو یک وجه غالب آن به این صورت شکل گرفته و این
را می‌توانیم به صورت یکی از مشکلات توسعه اقتصادی طرح کنیم. چرا این شکل گرفت؟ و پرسش مهم تر این است که چرا
تشدید شده است؟ مشخص تر اگر بخواهیم به این موضوع نگاهی بیندازیم باید بگویم که از
دوره ای که وجه کالایی مسکن و زمین خیلی تشدید می‌شود و بخش مسکن از بخشی فقط برای
اصلاح نیازهای مصرف فعالیت می‌کرد به سمت
یک نوع دارایی حرکت کرد. مشخصا از دهه 1340 هم
زمان با رشد درآمد نفتی تشدید شد و شکل قوام یافته به خود گرفت. سپس با جهش‌ها و تغییراتی این روند ادامه یافت و
از سال‌های 57 تا به 62-61 دلیل انقلاب این روند دچار وقفه شد و یک نوع برگشت به عقب هم در این جریان پدید آمد ولی از سال 62 دوباره شکل گرفت و از سال 70 و پس از
پایان جنگ به شدت تشدید شد. من یکی از عوامل
تشدید آن را اگر بخواهیم ریشه یابی کنیم در اجرای طرح تعدیل
ساختاری در دهه 1370 می‌بینم. همان طور که به خاطر
داریم یکی از شعارهای محوری طرح تعدیل ساختاری کوچک سازی دولت و تقویت بخش خصوصی
کارامد بود، پس باید بخش خصوصی تقویت می‌شد. این شعار فارغ از درست یا غلط بودن که بحث من
نیست، در یک کانتک سیاسی شکل گرفت که عملا
امکانات نهادی سیاسی برای آن موجود نبود. در واقع شعار دولت در این موقع کاهش منابع مصرفی و
خصوصی سازی بیشتر بود. در شرکت‌های دولتی در
آن زمان ذینعان و قدرتمندانی بودند که به هیچ وجه اجازه نمی‌دادند جریان خصوصی شکل
بگیرد زیرا بستر سیاسی مناسب نبود. جایی که این جریان
شکل گرفت نظام مدیریت شهری با ظهور آقای
کرباسچی بود. پیش از آن شهردارها
از دولت کمک دریافت می‌کردند، ولی آن زمان زیر فشار دولت قرار شد شهرداری‌های
خودکفا شوند. خوب در مقابل شهرداری
مانند آقای کرباسچی یا هرکس دیگری که شهردار می‌شد چند گزینه وجود داشت. یا باید از دولت کمک می‌گرفتند که نبود یا در یک سیستم دمکراتیک از
شهروندان مالیات می‌گرفتند و هزینه می‌کردند که در این صورت باید پاسخ گو می‌بودند
که چنین تمایلی وجود نداشت، و یا این که به طریق دیگری کسب درآمد می‌کردند که
شهرداری در آن زمان این راه را انتخاب کرد. گفته
صریح آقای کرباسچی در آن زمان این بود که بهتر است با صد نفر بساز بفروش مواجه بشوم
تا این که با 6-5 میلیون نفر جمعیت
تهران مواجه باشم. بنابراین با تغییر
قوانین به صوت خود به خودی و ارزش گذاری تصنعی روی زمین و اعطای امتیازات بهره
برداری بیش از حد و خارج از ظرفیت روی زمین‌های شهری به صورت فروش تراکم یا درآمد
حاصل از ماده صد برای شهرداری‌ها کسب درآمد شد با این استدلال که با این درآمد می‌توانیم
عمران و آبادی را در شهر انجام بدهیم.
درواقع کسب درآمد از طریق مکانیزم بازار در دستور کار شهرداری قرار گرفت و نیازی
هم به پاسخگویی نبود. لب این استدلال
شهرداری این بود که من رانت زمین ایجاد می‌کنم و بخشی از این رانت را صرف عمران و آبادی شهری می‌کنم. الحق در آن دوره ای که این سیاست شروع شد بخش
زیادی از این رانت صرف آبادی شهر تهران شد و یک مرتبه شهر تهران مدرن شد.اما مسئله
این بود که اجرای این سیاست با تولید رانت منجر به ایجاد یک پاردوکس شد،
زیرا به تدریج یک بلوک قوی تر هم درخود شهرداری و هم در بخش خصوصی پدید آورد که در
نتیجه طمع بخش شبه دولتی را بر انگیخت تا یک بلوک اقتصادی قوی ایجاد کند. این بلوک اقتصادی بلوک مدریریتی هم بود و بعد
بلوک سیاسی هم شد و به تدریج با قوی شدن آن‌ها سهم بری شهرداری به عنوان نماینده
شهروندان از اجرای این سیاست کم شد. در محاسبه ای که در سال 80 در این زمینه انجام دادم نشان می‌داد
که در اوایل سال‌های 72-71 تا حدود 30 تا 40 درصد از این رانت به شهرداری باز می‌گشت در اوایل دهه 80 این نسبت
به 10 درصد رسید. یعنی از هر صد تومان
رانت 10 تومان را شهرداری به عنوان
عوارض دریافت می‌کرد. یعنی حتی در آن
مکانیزم بازار هم قدرت کسب رانت را باقی نگذاشتند. این شیوه رفتاری چون با الزامات مدیریتی خیلی
سازگار بود به تمام کشور بسط پیدا کرد. از
شهرداری تهران به شهرداری شهرهای دیگر و از شهرداری‌ها به سمت دهداری‌ها و تبلور
تعدیل حتی از مدیریتهای شهری و روستایی به جایی مانند مدیریت مناطق آزاد هم کشیده
شد، به گونه ای که گفته شد مناطق آزاد نیز مانند شهرداری‌های هزینه‌هایشان را خودشان
تامین کنند. از آن جا که زمین در
مالکیت مناطق آزاد بود، درآمد حاصل از فروش زمین جز قلم درآمد اصلی مناطق آزاد
مطرح شد و این رویه هم چنان ادامه دارد. در
واقع یک سیستم سلسله مراتب رانت جویی از بالا به پایین ایجاد شد و چون این رانت
جویی به نفع مالکان زمین‌ها و املاک هم
بود حتی محبوبیت توده ای نیز یافت، به گونه ای که در سال 1381 که آقای ملک مدنی شهردار تهران شد و با هر فلسفه ای فروش تراکم را در مناطق بالای تهران
غذقن کرد مخالفت عمومی با این سیاست به روشنی دیده می‌شدد و ایشان از سوی رئیس
جمهورو رئیس بانک مرکزی وقت به ایجاد بحران در اقتصاد متهم شد. کارشناسان محاسبه کرده اند که اگر کسی در بازار
مستغلات بیش از 5 درصد سهم داشته باشد یک
نوع قدرت انحصاری پیدا می‌کند. به تدریج که نهادهای
شبه عمومی و بانک‌ها وارد این بازی شدند با قدرتی که داشتند سهم‌های نسبتا قابل توجهی در این بازار پیدا
کرده و به شکل یک جریان انحصاری درآمدند. از سوی دیگر منابع مالی زیادی به شکل سرمایه در
این بخش زمین گیر شد که به شکل برآیندی از تاثیر درآمد نفتی و توزیع نابرابر
نقدینگی بین آحاد و اقشار جامعه بروز یافت. یعنی در ابتدا برآیندی بود از الگوی حاکم بر نظام
مدیریت شهری منطقه ای و سپس در نظام کلی اداره
کشور. ورود نهادهای شبه
عمومی مثل بانک‌ها و غیره به این بازار پر تنعم باعث شد تا منابع مالی کشور به جای
این که وارد جریان ایجاد فرصت‌های شغلی پایدار در تولید کالا و خدمات قابل صدور و
کسب در آمد برای کشور برود به شکل زمین و مستغلات باقی ماند. مثلا در برآوردی که اخیرا در منطقه آزاد کیش انجام دادیم کردیم حدود 8 میلیارد دلار مستغلات
به شکل کاملا خالی رها شده است. در شمال شهر تهران
نیز املاک به شکل گسترده ای خالی مانده است. این
را می‌توان به صورت کارکرد مصرف رانتی که مانع توسعه اقتصادی کشور شده است مورد
سنجش قرار داد. رونق بخش مسکن در چند
دوره به شدت افزایش به مراتب بالا تر از نرخ تورم یافته است که غیر طبیعی است. این نسبت در سال 91 حدود 70 درصد در سال 86 حدود 80 درصد و در رونق سال
81 قیمت‌ها 40 درصد افزایش پیدا
کردند که این خود نشان از قفل شدگی نظام مدیریتی کشور است زیرا در یک اقتصاد سالم
نباید بخش مستغلات افزایش قیمتی بالاتر از حد نرخ تورم داشته باشد. این افزایش همان گونه که در آغاز اشاره شد باعث
بالا رفتن هزینه بالاسری تولید و فعالیت اقتصادی شده و اجازه نمی‌دهد بخش‌های مولد
اقتصاد کار خود را انجام دهد. کارکرد کلان شهرها در
شبکه اقتصاد ایفای نقش در فضای انباشت سرمایه مولد است نه در فضای انباشت سرمایه
مستغلات. این مسایل باعث گردیده تا در
تهران به عنوان هسته اصلی اقتصاد کشور نه تنها شاهد رشد مولد و افزایش فرصت‌های
شغلی نبودیم بلکه در دوره سال‌های 85 تا
90 از تعداد شاغلان تهران نیز کاسته شد.