X
تبلیغات
وکیل جرایم سایبری
مطلب را به بالاترین بفرستید: Balatarin

لزوم تغییر نگاه به مسکن!

فریبرز مسعودی/ روزنامه نگار اقتصادی

با گسترش شهرها و رشد جمعیت شهرنشین مقوله مسکن یکی از گره های اصلی اقتصادی مردم و دولت‌ها شده است. اما در ایران به نظر می رسد تفاوت نگاه دولت، مسئولان شهری و البته مردم به مسکن مشکلی است که تا حل نشدن آن داستان خانه‌دار شدن مردم هم‌چنان رویایی دور و دست نیافتنی بماند. روی کار آمدن دولت یازدهم که مصادف بود با رکود شدید اقتصادی همراه تورم حدود 50 درصدی شتابنده و میراث سنگین دولت دهم در زمینه مسکن پیچیدگی آن را چند برابر کرده است. دولت تلاش دارد تا با ترفندهایی از پرداخت وام مسکن و وام نوسازی بافت‌های فرسوده گرفته تا پیش بردن بحث مسکن اجتماعی و ... راهی برای رونق بازار مسکن و ساخت‌وساز بیابد تا بلکه از این راه رخوت را از چهره اقتصاد به‌زداید و آن را به تحرک وادارد، از سوی دیگر شهرداری نیز در هر جای تهران کارگاهی علم کرده تا به‌تواند به شهر و به طبع آن به بخش مسکن رونق بدهد. پل هوایی صدر، دریاچه مصنوعی چیتگر، مال سازی در گوشه گوشه تهران، پارک آب‌وآتش و باغ پرندگان، پارک جنگلی و باغ‌وحش در شمال غرب تهران و سورتمه هوایی در گلاب دره، پل‌های غیر هم‌سطح در مینی‌سیتی نمونه‌هایی از این تلاش برای رونق ساخت‌وساز هستند، تلاش‌هایی که چه بسا خود گرهی زده بر گره بی‌خانه‌هایی که در حسرت خانه‌دار شدن رخوت بازار مسکن را نظاره می‌کنند.

از دید یک ناظر بیرونی اقدام‌های دولت و شهرداری تهران مانند حرکت پاروزنان قایقی هستند که هر دو در یک سوی قایق پارو می‌زنند و در نتیجه قایق چون کشتی بی لنگری می‌ماند که هربار به سویی پهلو می‌دهد و گاه در دایره باطل کنش‌های ضد و نقیض گرفتار می‌آید. شهردار به قصد رونق ساخت‌وساز به ایجاد مطلوبیت برای زمین‌های شهری اصرار دارد و دولت تلاش دارد با خلق پول و ایجاد بازار بر میزان ساخت‌وساز بیفزاید. شهرداری از رونق ساخت‌وساز درآمد ایجاد می‌کند و دولت پول می‌دهد تا رونق ایجاد کند. اما آن‌چه به دست می‌آید تولید رانت برای ساخت‌وساز است! اگر شهرداری از رانت زمین برای خود درآمد به دست می‌آورد اما دولت از رانتی که ایجاد می‌کند باری نمی‌بندد هیچ، مانعی بر سر راه خود نیز می‌آفریند! در یک کلام آن‌چه که دولت در ارتباط با بخش مسکن در نظر نمی‌گیرد این است که نمی توان با نگاه کالایی به مسکن و قراردادن آن در رابطه عرضه و تقاضا مشکل مسکن را حل کرد و از سوی دیگر از مسکن لکوموتیوی ساخت برای راه انداختن اقتصاد سخت خوابیده کشور. چرا! داستان روشن است. هم‌اینک بیش از نیمی از جمعیت تهران و شهرهای بزرگ در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند، پس تقاضا برای مسکن وجود دارد ولی بازار راکد است. چرا! چون متقاضی توانایی خرید خانه را ندارند. اما برخلاف مکانیسم عرضه و تقاضا که باید موجب تنظیم بازار شود، عقربه قیمت مسکن در بالاترین میزان خود میخکوب شده است. چرا؟ چون شهرداری از طریق اقدام‌های عمرانی که منجر به مطلوبیت کاذب زمین می‌شود به ایجاد رانت زمین دامن می زند، و دولت نیز با نگاه کالایی خود به مسکن که در تلاش های نومیدانه برای کمک به ایجاد نقدینگی برای بی‌خانه‌ها و در نهایت بالا بردن قدرت خرید آن‌ها نهفته است به ایجاد رانت زمین دامن زده و اقدام‌های خودش را خنثی می‌کند. در واقع در این حالت مکانیسم بازار یا به زبان ساده‌تر عرضه و تقاضا عمل نمی‌کند، و ازآن‌جا که زمین و مسکن کالای وارداتی نیست و نمی‌توان با واردات بازار را مدیریت کرد در نتیجه مشکل تامین مسکن مردم لاینحل می‌ماند. در همه جای جهان نگاه کالایی به مسکن یا به بروز بحران اقتصادی ختم شده یا به شورش‌های خیابانی. این موضوع مربوط به امروز و دیروز نیست. مثلا یکی از ریشه‌های رکود عظیم و تاریخی سال 1929 آمریکا در سرمایه گذاری های بزرگ مقیاس بورس بازان بر زمین‌های حومه  فلوریدا بود. نگاهی به آغاز بحران‌های عظیم اقتصادی اخیر آمریکا و اروپا و ژاپن، یا بحران‌های اجتماعی سال‌های 1990 تا 2000 در کشورهای برزیل و آرژانتین نشان می‌دهد که این بحران‌ها ریشه در بخش مسکن داشته یا این‌که مسکن در بروز آن‌ها نقش داشته است. شرایط بروز این بحران ها نیز تا حدودی یکی بوده، زیرا در هنگام رونق بازار مسکن عده زیادی به سرمایه‌گذاری در این بازار روی می‌آورند. بانک‌ها نیز با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و دادن وام در قبال رهن آن منابع زیادی را به این بخش تزریق می‌کنند که موجب رشد بادکنکی قیمت‌ها شده و در نتیجه قیمت مسکن به‌جایی می‌رسد که ارزش رشد آن کم‌تر از میزان رهن یا بهره‌ای است که به سرمایه‌گذار می‌رسد. در نتیجه تقاضا برای خرید مسکن کاهش یافته، سرمایه‌گذار از این بازار کوچ کرده و با ترکیدن حباب قیمت‌ها تقاضا عکس شده و به قاعده روانی بازار همه فروشنده می‌شوند. در بحران اخیر آمریکا بسیاری از صاحب خانه‌ها به علت بدهی به بانک‌ها که چند برابر بیش‌تر از بهای اصلی خانه بوده؛ خانه خود را رها کرده و گریخته‌اند در حالی که بانک نیز برای حراج خانه در رهن نتوانسته مشتری مناسبی بیابد و تن به ورشکستگی داده است. هم‌چنین در بروز رکود اقتصادی ژاپن که از حدود 15 سال پیش تاکنون که هم چنان ادامه دارد نقش بورس بازی بانک‌ها و سرمایه‌گذاران بر روی خرید و فروش مسکن بسیار آشکار بود.

اینک اگر این گزاره را بپذیریم که مسکن نیازی است که بایستی برآورده شود و آن‌چه موجب ریخت و پاش و قیمت‌های نجومی در بخش مسکن در ایران شده در اثر ایجاد رانت زمین است، آن‌گاه دولت می‌تواند با تملک زمین‌های شهری و شهرک‌سازی از طریق شرکت‌های تعاونی و خصوصی و تخصیص وام به شرکت‌ها و نه افراد برای ساخت خانه و ایجاد سازوکار مناسب احداث خانه‌های اجتماعی و روش‌هایی مانند اجاره به شرط تملیک گام بزرگی در راه خانه‌دار شدن مردم بردارد. این اقدام می‌تواند به صنعتی شدن ساخت‌وساز منجر شده، اشتغال‌زایی پایدار و سودآور در بخش مسکن پدید آورده، سرمایه‌گذاران را به خانه سازی جلب کرده، باعث رونق در بخش‌هایی که به صنعت ساختمان ارتباط دارند بشود؛ وگرنه اقدام‌هایی از جمله پرداخت وام به افراد و ادامه عملیات سودورزانه شهرداری یا بی اثر بوده یا موجب افزایش کاذب قیمت زمین و در نتیجه فربه‌تر شدند غول رانت می‌شود، غولی که هرگونه اسراف و ریخت و پاش و عدم بهره‌وری در امر ساخت‌وساز را بلعیده و با ایجاد ارزش افزوده کاذب در هم‌چنان بر همین پاشنه خواهد چرخید!

منبع» صدای اقتصاد